Kilka uwag o sposobie określania wartości gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego

 

Tomasz Telega

W związku z licznymi zapytaniami, przedstawiam własną interpretację przepisu, o którym mowa w §29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie określania wartości nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

  1. Przepis §29 ust. 3 wprowadził zmianę wzoru, według którego określa się współczynnik korygujący (Wk), zmiana polega na zastąpieniu stopy redyskonta weksli, przeciętną stopą kapitalizacji, ustaloną na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
  2. W przypadku, gdyby określona stopa byłaby mniejsza niż 9% należy przyjąć stopę R = 9%, gdyby określona stopa byłaby większa niż 12%, należy przyjąć stopę R = 12%.
  3. Z ostatecznego rozwiązania tego problemu, jako autor pomysłu parametrycznego sposobu określania relacji wartości prawa uw w stosunku do prawa własności dla potrzeb rozporządzenia poprzedniego (tj. z dnia 27.11.2002r.) a także zaproponowanego dla potrzeb nowego rozporządzenia, w którym miała to być stopa stała 12%, trudno być w pełni zadowolonym.
  4. W toku legislacji tej normy zgłaszane były zarzuty zarówno ze strony samorządu terytorialnego jak i też przedstawiciela resoru finansów. W tej sprawie dawaliśmy odpowiednie uzasadnienia, jedno z nich poniżej. Treść zarzutów jest powszechnie znana – nie jest przedmiotem mojego stanowiska.
  5. Przyjęte rozwiązanie jest wynikiem pewnego kompromisu stron. Rozporządzenie miało wejść w życie 22.09.2004r., a sprawy o których mowa były przedmiotem ustaleń tuż przed przyjęciem rozporządzenia przez Radę Ministrów.
  6. Przepis obowiązuje, trzeba go zatem stosować.

Proponuję przyjąć następujące zasady:

  1. przez przeciętną stopę kapitalizacji, ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, należy rozumieć średnią stopę kapitalizacji netto, określoną dla segmentu rynku odpowiadającego wycenianej nieruchomości (może to być segment nieruchomości mieszkaniowych, przemysłowo – usługowych, biurowych i handlowych) ; tylko przy takiej stopie relacja między wartością prawa uw a wartością prawa własności do nieruchomości pozwala na zbliżenie do oczekiwanych na rynku relacji lub tam gdzie jest to możliwe do uzyskiwanych relacji z rynku,
  2. rzeczoznawca majątkowy ustala stopę, o której mowa wyżej według zasad przewidzianych w §9 ust. 2 a w przypadku braku danych z rynku według przepisu §13 rozporządzenia,
  3. w przypadku gdy stopa kapitalizacji określona na podstawie badania rynku, zawiera się w przedziale od 9% do 12%, rzeczoznawca przyjmuje do wzoru tę stopę, w innym przypadku postępuje się jak w pkt. 2,
  4. zastosowanie sposobu określania wartości gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego dla innych celów niż tych, o których mowa w §30 wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Łódź dn. 4.10.2004r.


Dla potrzeb nowego rozporządzenia (w toku jego opracowania) dla określenia współczynnika korygującego (Wk) wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności na wartość prawa użytkowania wieczystego, zaproponowano zastąpienie stopy redyskonta weksli stałą stopą procentową w wysokości 12%

Uzasadnienie powyższej propozycji.

  1. Określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego na podstawie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności przy zastosowaniu współczynnika korygującego (Wk), stosuje się obligatoryjnie do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy a także do innych celów np. ustalania odszkodowania za wywłaszczone prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wartość prawa nie można określić na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży tego prawa na rynku.
    W pierwszym i drugim przypadku wartość prawa użytkowania wieczystego powinna odpowiadać wartości rynkowej.
  2. Konstrukcja wzoru uwzględniającego stawkę opłaty rocznej (Sr) decydującej o wartości tego prawa na rynku (atrakcyjności), jest taka, że im niższa stawka tym wartość rynkowa prawa jest wyższa (użytkownik wieczysty wnosi niższe opłaty roczne). Stawka ta stanowiąca dochód właściciela nieruchomości gruntowej jest kapitalizowana. Zarówno w poprzednim wzorze jak i w obecnym projekcie starano się, aby stopa kapitalizacji (R) odpowiadała przeciętnej stopie kapitalizacji dochodów z nieruchomości stosowanej w podejściu dochodowym i określanej według zasad §9 ust. 3 projektowanego rozporządzenia, ponieważ tylko taka wysokość stopy powoduje, że określona przy jej użyciu wartość prawa użytkowania wieczystego jest zbliżona do wartości rynkowej.
  3. Utrzymanie wielkości R na poziomie stopy redyskonta weksli NBP nie jest możliwe, ponieważ przy tak dużej różnicy stopy redyskonta weksli (obecnie 6,5%) w stosunku do stopy kapitalizacji a w obecnym projekcie do 12%, określona wartość prawa użytkowania wieczystego jest niewspółmiernie niska w stosunku do wartości rynkowej. Przy wielkości 0,12 (12%) prowadzone były symulacje wartości prawa użytkowania wieczystego w stosunku do prawa własności w zależności od liczby lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego i liczby lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste. Symulacje te pokazują, że parametr 0,12 daje oczekiwane relacje prawa uw do prawa własności. Były prowadzone analizy rynkowe dotyczące określania relacji prawa uw do prawa własności przed 27 listopada 2002r., na niektórych rynkach, gdzie było to możliwe w celu potwierdzenia wielkości parametru. Wniosek był taki, że w szczególności w odniesieniu do nieruchomości mieszkaniowych (stawka opłaty rocznej 1%) określona wartość prawa użytkowania wieczystego jest porównywalna z wartością prawa określoną na podstawie transakcji rynkowej.
  4. Przyjęta w rozporządzeniu 27.11.2002r. wielkość tej stopy (około 12%), odpowiadała w tamtym czasie stopie redyskonta weksli, stąd dla uproszczenia przyjęto tę stopę. Później okazało się, że stopa ta dynamicznie spadała nawet do 5,75% co powodowało że określona wartość prawa użytkowania wieczystego w stosunku do prawa własności nie odpowiadała relacjom rynkowym. Uproszczenie zastosowane wówczas nie może być utrzymane, ze względu na częste zmiany stopy redyskonta weksli i to że określona wartość prawa użytkowania wieczystego przy użyciu tej stopy nadmiernie odbiegała od jej wartości rynkowej.
  5. Rynek finansowy nie pozostaje w prostej relacji do rynku nieruchomości. Jako przykład niech posłuży następująca sytuacja ; stopa redyskonta weksli maleje, gospodarka ma się coraz lepiej, ceny nieruchomości rosną w tym także wartość prawa użytkowania wieczystego, a niestety określona wartość prawa użytkowania wieczystego przy użyciu tej stopy maleje. Jest to sprzeczne z obserwacjami i relacjami rynkowymi.
  6. Stabilność tej stopy (stała na poziomie 12%), proponowana w nowym rozporządzeniu, usprawni procedury postępowania administracyjnego, utrzyma w dłuższym okresie czasu aktualność wycen prawa użytkowania wieczystego – bez potrzeby ich aktualizacji w okresie 12 miesięcy (norma ustawowa) a także wysokości dopłat przy sprzedaży nieruchomości wieczystym użytkownikom.
  7. Proponowany w ust. 3 sposób określania prawa użytkowania wieczystego, opiera się na wzorze parametrycznym, którego czynniki dobrano tak, aby określona wartość odpowiadała obecnym i oczekiwanym w najbliższym czasie relacjom rynkowym. Utrzymanie obecnego stanu prowadziłoby do sytuacji, że wartość prawa użytkowania wieczystego określona do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 odbiegałaby znacząco od wartości rynkowej, tworząc sytuację wysokiej dysproporcji w wartości tego prawa w stosunku do wartości określonej na podstawie transakcji rynkowej. Taka sytuacja nie powinna mieć miejsca. Wartość prawa nie powinna się różnić ze względu na sposób jej określania.
  8. Poniżej w tabeli przedstawiono wielkość współczynnika korygującego (Wk) dla parametru 0,12 (R = 12%), wskazującego jaki ułamek wartości prawa własności stanowi prawo użytkowania wieczystego. Symulacja ta przeprowadzona przy założeniu że :
    1. prawo użytkowania wieczystego ustalono na 99 lat,
    2. t oznacza liczbę lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego.
    3. Sr oznacza stawkę % opłaty rocznej
t Sr=1% Sr=3%
99 0,92 0,75
90 0,85 0,70
80 0,79 0,66
70 0,72 0,60
60 0,66 0,55
50 0,58 0,50
40 0,52 0,45
30 0,45 0,40
20 0,39 0,35
10 0,32 0,30
5 0,29 0,28
3 0,28 0,26
0 0,25 0,25

Łódź dn. 7.09.2004r.

 

Brak komentarzy

Możesz jako pierwszy zostawić komentarz

Dodaj komentarz