ANALIZA LOKALI MIESZKALNYCH W SIERADZU W OKRESIE 2009-2012

 

Sieradz to 45 – tysięczne miasto powiatowe, spełniające rolę ważnego ośrodka administracyjno – gospodarczego w zachodniej części województwa łódzkiego. Jednym z nadrzędnych celów rozwoju Sieradza jest stymulacja wzrostu znaczenia i rozwoju gospodarczego w oparciu o potencjał lokalny, tradycje, stopień dotychczasowego zagospodarowania przestrzennego oraz powstanie w regionie nowych rozwiązań i połączeń komunikacyjnych generujących korzystne dla miasta nowe rodzaje działalności gospodarczej i inwestycyjnej. O wielkości rynku nieruchomości i jego rozwoju decydują dwa podstawowe czynniki: podaż i popyt na różnego rodzaju nieruchomości a w następstwie liczba transakcji kupna-sprzedaży.
Analiza lokali mieszkalnych w Sieradzu została przeprowadzona w oparciu o dane z Łódzkiej Bazy Danych Rynku Nieruchomości oraz z własnych zasobów informacji pozyskanych ze Starostwa Powiatowego. W okresie 2009-2012 odnotowano w granicach miasta 308 transakcji nieruchomościami lokalowymi mieszkalnymi. Najwięcej transakcji odnotowano w 2010r., natomiast w 2011r i 2012r nastąpił wyraźny spadek ilości transakcji. Recesja na rynku nieruchomości ograniczyła intensywność zawieranych umów. Zauważa się również mniejszą aktywność podmiotów, zarówno po stronie popytu jak również sprzedaży, co również przejawia się w stagnacji przeciętnych cen transakcyjnych (wykres nr 1). Zarówno średnia cena 1m2, jak również mediana wyznaczona dla całego miasta mieściły się w przedziale 2444-2491 zł/m2 i nie wykazywały znaczącego zróżnicowania. Większe odstępstwa wykazywała cena maksymalna, która oscylowała w przedziale 3250-3782 zł/m2, najwyższe wartości osiągnęła w 2009 roku i 2011 roku. Ceny minimalne w badanym okresie zawierają się w przedziale od 1077 zł/m2 do 1718 zł/m2.
wykres1
Dla wyznaczenia przeciętnych cen występujących na rynku lokalnym posłużono się percenty-lami. Odcinając dolne 20% cen (precentyl 20%) oraz górne 20% cen (percentyl 80%) możemy przybli-żyć się do przeciętnych cen występujących na danym rynku lokalnym (wykres nr 2). Spełniają one najbardziej wymogi definicji wartości rynkowej, czyli najbardziej prawdopodobnej cenie, którą można uzyskać na rynku. W 2012 roku przeciętne ceny mieszczą się w przedziale od 2209 zł/m2 do 2773 zł/m2.
wykres2
Na podstawie analizy cen transakcyjnych w okresie od 01.01.2009 r. do 31.12.2012 r. współczynnik zmiany cen określono na poziomie -1,10 % w skali roku, czyli 0,09 % w skali miesiąca, co ilustruje wykres nr 3. Nachylenie prostej regresji -0,0753. Natomiast analizując okres ostatnich dwóch lat tj. 2011-2012 trend wyniósł 4,05% w skali roku, 0,34% w skali miesiąca (wykres nr 4).
wykres3
wykres4
Szczegółowej analizie poddano okres od 01.01.2011 do 31.12.2012 r. Wykres 5 przedstawia rozkład normalny cen 1m2 pow. użytk. lokali mieszkalnych. Cena średnia artmetyczna wyniosła 2580,40 zł/m2.
wykres5
Wyznaczając medianę w okresie ostatnich dwóch lat 2011-2012 w zależności od wieku budynków (wykres nr 6), można zaobserwować, że im starszy budynek tym niższa jest przeciętna cena transakcyjna. Najtańsze są lokale z lat 50 i 60-tych oraz z lat 80-tych (budownictwo wielkopłytowe). Na niski poziom cen mieszkań w budynkach najstarszych wpływa zarówno ich lokalizacja, jak również ich stan techniczny. Najwyżej na rynku cenione są mieszkania w budynkach wzniesionych w ostatniej dekadzie.
wykres6
Analizując zależność cen transakcyjnych lokali od ich powierzchni (wykres nr 7) można stwierdzić, że wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej lokali cena 1m2 nieznacznie maleje.
wykres7
W analizowanym okresie, najbardziej popularnymi lokalami w obrocie rynkowym były lokale o powierzchni użytkowej w zakresie od 35 m2 do 60 m2, co stanowiło 74% obserwowanych transakcji. Lokale małe (do 35m2) stanowiły 11% zawieranych transakcji, natomiast lokale duże (ponad 60 m2) – 15%. Średnia powierzchnia sprzedawanych lokali mieszkalnych w analizowanym okresie wahała się w przedziale od 50-55m2.
wykres8
Na wykresie nr 8 przedstawiono rozkład transakcji w zależności od położenia lokalu na kondygnacji. Najmniej zaobserwowano transakcji lokali położonych na najwyższych piętrach, co jest spowodowane niewielkim popytem na lokale położone w wieżowcach. Najwyższe ceny uzyskały lokale na trzecim i piątym piętrze.
Podsumowując wyniki analizy mieszkań w Sieradzu można stwierdzić, że dynamika zmian na rynku mieszkaniowym nie odbiega od tendencji ogólnopolskich i po niewielkich spadkach cen w 2011r mamy na przełomie 2012 i 2013 umiarkowany wzrost. Fakt, że w mieście brak jest perspektyw rozwoju zawodowego i wielu młodych ludzi decyduje się na migrację związaną z poszukiwaniem pracy powoduje, iż coraz mniej jest chętnych do zakupu mieszkań. Z powodu bezrobocia, które dotyka szczególnie ludzi młodych i niskiego poziomu wynagrodzeń, niewielu stać na kupno własnego „m”. Liczba klientów spada, natomiast ilość lokali mieszkalnych porównywalna z ilością w poprzednich latach, a nawet wyższa. Wraz ze spadkiem potencjalnych klientów, sprzedający decydują się na obniżki cen. Najwięcej mieszkań (ok. 63%) w ostatnich dwóch latach zakupiono po cenie z przedziału 2300 do 3200 zł/m2 i o metrażu od 35 do 60 m2. Na drugim miejscu pod względem cenowym znalazły się mieszkania o cenie poniżej 2300 zł/m2, najmniej transakcji dotyczyło mieszkań o cenie powyżej 3200 zł/m2.
Opracowała: Ewa Baś